Baufinanzierung und Immobilien Finanzierung

Fachbegriffe rund um die Finanzierung

Annuität ist die gleichbleibende jährliche Zahlung (bestehend aus Zins- und Tilgungsquote) zur Tilgung und Verzinsung einer Kapitalschuld, entsprechend der Tilgung verringert sich die Zinsquote, während die Annuität im Zeitablauf gleich bleibt.

Anschlussfinanzierung ist die vorzeitige vertragliche Fortsetzung einer bereits bestehenden Finanzierung. Mit dem kreditgebenden Institut wird ein zweiter Vertrag abgeschlossen. Die Valutierung erfolgt nach Ablauf des ersten Vertrages und dient der Prolongation. Vorteil: Die Zinsen sind bereits vor der eigentlichen Inanspruchnahme gesichert.

Auflassungsvormerkung ist die grundbuchliche Vormerkung zur Eigentumsumschreibung. Es kann auch sofort die Auflassung vollzogen und erklärt werden. Aus verschiedenen Gründen ist dies jedoch nicht immer möglich, sodass die Auflassungsvormerkung als erster Schritt gewählt wird. Sie stellt ein Sicherungsrecht dar und verhindert, dass ungewollt Dritte Zugriffsrechte an dem Grundstück erhalten.

Bardepot/Beitragsdepot steht im direkten Zusammenhang mit dem Anschluss einer Lebens- oder Rentenversicherung und wird im Rahmen der steueroptimierten Tilgungsaussetzung bei vermieteten Immobilien angewandt. Statt der laufenden Beitragszahlung erfolgt die Besparung des jeweiligen Vertrages aus dem vorab ins Beitragsdepot eingezahlten Kapital.

Bauerwartungsland ist das im Flächennutzungsplan als Wohngebiet ausgewiesene Gelände. Die Nutzung bedarf der verbindlichen Festsetzung durch den Bebauungsplan.

Bausparen ist staatlich gefördertes, vertragliches Zwecksparen zur Eigenheimfinanzierung und Anlage der vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers. Die Spargelder werden von der Bausparkasse verwaltet. Nach der Ansparung von 40 % oder 50 % der Bausparsumme (Ansparzeitraum etwa 8 Jahre, je nach Höhe der Einzahlungen auch kürzer) erhält der Bausparer neben seinem Sparkapital den Unterschiedsbetrag bis zur Bausparsumme als Bauspardarlehen zu einem günstigen Zinssatz mit Festschreibung über die gesamte Laufzeit. Das Bauspardarlehen ist nach etwa 10 bis 11 Jahren zurückgezahlt.

Beleihungswert errechnet sich aus dem erzielbaren Wert (Verkehrswert) des zu beleihenden Objektes abzüglich eines Sicherheitsabschlages von normalerweise 10 % bis 15 % und dient dem Geldinstitut zur Festlegung der Höhe der maximalen Beleihung.

Bereitstellungszinsen werden für die Bereitstellung nicht abgerufener Darlehens(teil)beiträge berechnet. Da Teilbeträge nach Baufortschritt ausgezahlt werden, fallen diese Zinsen im Normalfall bei fast jedem Bauvorhaben an. Da die Berechnung von Bereitstellungszinsen von Institut zu Institut unterschiedlich ist, sind vor allem bei Bauvorhaben Vergleiche oft sehr lohnend. Bereitstellungszinsen sind ein wesentlicher Preisbestandteil der Gesamtkondition.

Disagio (Damnum) ist das Darlehensabgeld, d.h. der Nennbetrag (Nominalbetrag) eines Darlehens wird nicht zu 100 % ausgezahlt. Je höher das Disagio, desto geringer ist der Nominalzins (Darlehenszins).

Effektivzins berücksichtigt die Zahlungsweise, die Art der Tilgungsverrechnung, Bearbeitungsgebühren und ein eventuelles Disagio. Schätz- und Kontoführungsgebühren sowie anfallende Bereitstellungszinsen werden bei der Berechnung des Effektivzinssatzes nicht berücksichtig. Der so genannte effektive Jahreszins gibt also keine klare Auskunft über die tatsächlichen Kosten eines Immobiliendarlehens.

Eigenkapital sind vorhandene Barmittel und Bankguthaben, Bausparguthaben, bereits bezahlte oder teilweise bezahlte Grundstücke oder sonstige Eigenmittel, z.B. Schenkungen von Verwandten.

Eigenleistung ist die in Eigenregie oder aus eigener Kraft ersetzte Handwerker- oder Facharbeiterleistung, z.B. an einem Bauvorhaben oder bei Renovierungsmaßnahmen. Die Differenz zwischen den üblichen Fremdkosten und den effektiven eigenen Kosten ist die tatsächlich erbrachte Eigenleistung und kann bei der Finanzierung einem möglicherweise fehlenden Eigenkapitaleinsatz gleichgestellt werden.

Erwerbskosten sind Gerichtskosten, Notarkosten oder Maklercourtagen, die neben dem Kaufpreis für eine Immobilie anfallen. 5 % des Kaufpreises sollten pauschal für Erwerbskosten einkalkuliert werden (Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar- und Gerichtskosten pauschal 1,5 %). Hinzu kommen noch evtl. Courtagekosten für die Objektvermittlung. Nicht zu vergessen sind anfallende Kosten für Umzug, Renovierung etc.

Fremdwährungsdarlehen sind in der Regel ab EUR 250000,- oft in Schweizer Franken oder japanischen Yen erhältlich. Vorteil: zinsgünstige Darlehen meist deutlich unter deutschem Kapitalmarktzinsniveau. Nachteil: meist keine längerfristigen Zinsbindungen, besondere Bonitätsvoraussetzungen, es werden größere oder zusätzliche Sicherheiten gefordert, Kursschwankungen (Währungsrisiko).

Forward-Darlehen dient zur Absicherung möglicher Zinsschwankungen am Kapitalmarkt vor der eigentlichen Inanspruchnahme, z. B. X Monate vor einer Kreditlaufzeitverlängerung oder eines erst später entstehenden Kreditbedarfs.

Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises einer Immobilie ist durch den Käufer an das Finanzamt zu zahlen. Erst wenn das Finanzamt die Zahlung mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt, wird der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Grundschuld ist die Belastung einer Immobilie durch Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs. Die Grundschuld dient als Sicherheit für das kreditgebende Institut oder auch einer Privatperson.

Investmenttilgung ist eine neuartige Tilgungsform von Immobiliendarlehen im Rahmen einer zu vereinbarenden Tilgungsaussetzung. Statt der üblichen 1%igen annuitätischen Tilgung erfolgt die Besparung einer oder mehrerer Investmentfonds (Aktien/Renten etc.), die zur Sicherung der Darlehensrückzahlung an das kreditgebende Institut abgetreten werden.

Pfandwechsel liegt vor, wenn z. B. bei Objektwechsel ein bestehender Kreditvertrag nicht aufgelöst, sondern lediglich das Pfandobjekt getauscht wird. Die Bearbeitungsgebühr der Banken beträgt hierfür circa 1 bis 1,50/0 der Darlehenssumme.

Prolongation ist die planmäßige Fortsetzung eines bestehenden Kreditvertrages zum Ende der vereinbarten Zinsfestschreibung. Dem Anschlussvertrag werden die zu diesem Zeitpunkt geltenden aktuellen Marktkonditionen zugrunde gelegt. Zum Prolongationstermin können auch außerplanmäßige Teilrückzahlungen gebührenfrei erfolgen.

Tilgungsaussetzung kann für eine kurze Anlaufzeit oder sogar für die gesamte Darlehenslaufzeit vereinbart werden. Im zweiten Fall zahlt der Darlehensnehmer nur die Zinsen, das Darlehen wird nach maximal 30 Jahren in einer Summe, z. B. durch eine Kapitallebensversicherung, abgelöst.

Verkehrswert gibt an, was eine Immobilie aktuell wert ist, oder was bei einer Veräußerung zum jeweiligen Zeitpunkt dafür zu erzielen wäre.

Vorfälligkeitsentschädigung ist zu leisten, wenn ein Kreditvertrag vorzeitig, z. B. bei Objektverkauf, seitens des Kreditnehmers beendet wird. Die Bank kann den dadurch entstehenden Zinsausfallschaden fällig stellen. Ein Schaden entsteht immer, wenn der vertraglich vereinbarte Zinssatz über dem aktuellen Satz für Neuausleihungen liegt. Je länger die Restlaufzeit, umso höher fällt die Entschädigung aus. Bei Objektwechsel ist oftmals ein Pfandwechsel günstiger.

Zinsbindung ist der Zeitraum, für den ein Zinssatz festgeschrieben wird, d.h. unverändert bleibt. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist muss über die Darlehensbedingungen neu verhandelt werden.